Guide complet de l'investissement LMNP et ses impacts fiscaux
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un dispositif fiscal avantageux pour les investisseurs immobiliers. Il permet de louer un bien meublé, tout en bénéficiant d'une fiscalité intéressante sur les revenus locatifs perçus. Dans cet article, nous vous expliquons la façon dont le système LMNP est imposé, ainsi que ses avantages et inconvénients, et comment déclarer vos revenus issus de cette activité. Nous abordons également les spécificités des SCI et si cumuler une SCI avec un statut LMNP est envisageable.
Quelle imposition pour le système LMNP ?
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (plus d'infos ici), vos revenus locatifs sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils sont donc soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC non professionnels. Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Régime micro-BIC : si vos recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € (ou 176 200 € pour les locations classées), vous pouvez opter pour ce régime. Un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les locations classées) est automatiquement appliqué sur vos revenus, représentant vos charges. Vous êtes alors imposable uniquement sur la moitié (ou 29 %) de vos recettes.
- Régime réel : si vous dépassez les seuils du micro-BIC, ou si vous choisissez volontairement ce régime, vos charges et amortissements sont déductibles de vos revenus. Dans certains cas, cela peut vous permettre de ne pas payer d'impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années grâce à l'amortissement du bien et des meubles.
Avantages et inconvénients du statut LMNP
Avant de vous lancer dans la LMNP, mieux vaut connaître dans quoi on s'engage et ce qu'on peut en retirer, tout comme le risque que cela représente...
Pour quels avantages ?
- Fiscalité avantageuse : comme mentionné précédemment, le statut LMNP offre une fiscalité allégée par rapport à la location nue (revenus fonciers), notamment grâce aux abattements forfaitaires et aux déductions possibles en régime réel.
- Investissement accessible : investir en LMNP ne requiert pas forcément un budget conséquent. En effet, il est possible d’acquérir des biens meublés de petite surface à des prix raisonnables, notamment dans le cadre de résidences étudiantes ou de tourisme.
- Diversification du patrimoine : le statut LMNP offre la possibilité de diversifier son portefeuille d'investissements immobiliers, en complétant des investissements classiques en location nue.
Le statut LMNP présente aussi des risques
- Gestion locative plus exigeante : la location meublée implique généralement une rotation plus importante des locataires, et donc une gestion locative potentiellement plus chronophage. Les obligations légales en termes d'équipements et de qualité du mobilier sont également plus strictes.
- Risques spécifiques à certaines résidences : dans le cas de la location en résidence de services (étudiantes, tourisme, seniors...), il convient de bien s'informer sur la qualité de l'exploitant et la pérennité du bail commercial, afin d'éviter des impayés ou autres problèmes de gestion.
Comment déclarer les revenus LMNP ?
Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez effectuer votre déclaration d’activité auprès du greffe du tribunal compétent dans un délai de 15 jours après le début de la location. Il vous faudra remplir le formulaire P0i et joindre un justificatif d'identité ainsi que l'attestation de parution au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC). Une fois immatriculé, vous recevrez un numéro SIRET utile pour vos déclarations fiscales.
En ce qui concerne la déclaration des revenus issus de la location meublée, selon le régime choisi :
- Micro-BIC : reportez simplement vos recettes annuelles brutes (loyers perçus) sur votre déclaration de revenus complémentaire 2042 C PRO, dans la section "Revenus des locations meublées non professionnelles". L'abattement forfaitaire sera calculé automatiquement.
- Régime réel : vous devrez remplir une déclaration spécifique 2031 et sa liasse fiscale associée (2050 à 2059), afin de déclarer vos recettes, vos charges déductibles et vos amortissements. Cette déclaration doit être réalisée en même temps que votre déclaration de revenus générale.
Cumuler SCI et LMNP, est-ce possible ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est un montage juridique permettant d'acquérir, gérer et transmettre des biens immobiliers en commun avec d'autres personnes. Une SCI est soumise au régime des sociétés de personnes. Les bénéfices sont directement imposés chez les associés proportionnellement à leur part dans la société. Par défaut, les revenus locatifs issus d'une SCI sont considérés comme des revenus fonciers.
Alors, possible ou pas ?
Théoriquement, il est possible de cumuler une SCI et un statut LMNP si certaines conditions sont respectées :
- la SCI doit opter pour l’imposition aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui implique notamment de renoncer à l’avantage de la transparence fiscale;
- l'un des associés de la SCI exerce une activité professionnelle liée à la location meublée, et perçoit des revenus supérieurs à 23 000 € par an.
Toutefois, le cumul SCI et LMNP reste une option peu courante et complexe à mettre en place, notamment en raison des contraintes liées au régime de la société à responsabilité limitée (GmbH). Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit et de la fiscalité pour vérifier l'adéquation de cette solution avec votre situation.