Focus sur le viager : principe, intérêts, risques et bénéfices
Vous souhaitez investir dans un bien immobilier ? Dans ce cas, vous avez le choix entre la vente classique ou la vente en viager. Alors qu’est-ce que c’est ? Quels sont les avantages et inconvénients ? Est-il rentable d’investir en viager ? Découvrez les réponses à vos questions.
Le principe du viager
Définition du viager
La vente en viager prévoit le transfert de propriété d’un bien immobilier en échange du versement d’une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Et ce, jusqu’au décès du vendeur.
En plus de la rente viagère, ce contrat de vente s’accompagne également d’un bouquet (dont le montant correspond à environ 30 % de la valeur totale du bien). C’est le capital versé lors de la signature du contrat.
À la différence d’une transaction immobilière classique, l’intégralité du montant n’est donc pas versée au moment de la vente. C’est le capital et la rente qui constituent la contrepartie du transfert de propriété.
Mais la rente étant versée tout au long de la vie du vendeur, il est impossible de savoir à l’avance quel sera le montant total de la transaction. Et pour cause, cela dépend du décès du crédirentier. Autrement dit, un événement aléatoire.
Sur ce point, l’aléa est un élément essentiel du contrat de vente en viager. En effet, l’article 1975 du Code civil prévoit l’annulation “du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat”. Si le décès intervient dans les 20 jours suivant la signature de la vente, les héritiers sont donc en droit de demander l’annulation du contrat pour défaut d’aléa.
Viager libre ou occupé
La plupart du temps, le vendeur (que l’on appelle crédirentier) a un droit d’usage (ou usufruit) sur le bien. C’est-à-dire qu’il continue d’occuper le logement. On parle alors de viager occupé.
Mais il est également possible de prévoir un viager libre. Dans ce cas, l’acquéreur (que l’on appelle débirentier) peut vivre dans le logement après la signature de l’acte authentique de vente. Mais cette hypothèse s’applique surtout lorsque le bien vendu concerne la résidence secondaire du vendeur.
Les intérêts du viager
Pour le vendeur
Pour le crédirentier, vendre en viager est plus qu’avantageux. Et pour cause, celui-ci peut
- bénéficier d’une rente en complément de retraite (ça peut notamment permettre de payer d’une aide à domicile, évitant ainsi la maison de retraite) ;
- profiter d’une fiscalité avantageuse avec un abattement allant de 30 à 70 % pour la rente et une exonération pour le bouquet. De même, le crédirentier n’est pas redevable de la taxe foncière ;
- continuer à habiter dans son logement ;
- ne plus se préoccuper des contraintes de copropriété. En cas de travaux, ce n’est pas aux vendeurs de participer ;
- bénéficier du privilège du vendeur. En cas de non-paiement de la rente, le crédirentier récupère la pleine propriété du bien.
Pour l’acheteur
Même si le viager est plus avantageux pour les vendeurs, ce type de vente présente aussi un intérêt pour l’acquéreur. Alors si vous souhaitez investir dans un viager, voici les principaux bénéfices.
D’une part, la vente en viager s’apparente à un emprunt immobilier dans le sens où l’acquéreur peut échelonner les paiements. Pour autant, les désavantages du crédit ne sont pas présents. Et oui, comme vous achetez directement à un particulier, il n’y a pas de taux d'intérêt à prévoir.
D’autre part, du fait que l’acquéreur ne peut jouir du logement immédiatement, une décote s’applique à la valeur du bien pour calculer le montant de la rente. Si le décès du vendeur intervient selon les prévisions initiales, vous pouvez donc acquérir un bien immobilier pour un montant inférieur à sa valeur vénale sur le marché.
Bon à savoir : le calcul de la rente prend en compte la valeur du bien, l'espérance de vie du vendeur ainsi que le bouquet.
Les risques du viager
Malgré ces avantages, la rente de viager présente plusieurs risques pour le débiteur :
- L’aléa : il n’est pas possible de savoir à l’avance le montant de la transaction.
- La non-jouissance du bien : cela concerne essentiellement le viager occupé. Dans ce cadre, l'acquéreur bénéficie seulement de la nue-propriété. Il ne peut ni occuper immédiatement le bien, ni en tirer des revenus locatifs. À ce titre, la vente en viager libre est plus avantageuse. Mais le montant des rentes sera plus élevé.
Alors au vu de ces risques, est-il avantageux d’investir dans un viager ?
Investir en viager : bonne ou mauvaise idée ?
L’achat d’une maison ou d’un appartement en viager reposant sur le principe de l’aléa, il est impossible de savoir si cette opération représente une bonne affaire pour l’acheteur. Et oui, lors de la conclusion du contrat, il ne connaît pas le montant total de la transaction immobilière.
Si le vendeur décède quelques mois après la conclusion du contrat de vente, l’acheteur aura alors acquis un bien rentable.
En revanche, si le crédirentier vit plus longtemps que les prévisions initiales, le bien peut lui coûter cher. C’est notamment ce qui s’était passé dans le cas de Madame Calmant. En effet, la vendeuse est décédée après l’acquéreur. Ce dernier a payé pendant des années une rente de 2500 € pour un logement qu’il n’a jamais pu occuper. Dans cette hypothèse, l’investissement est loin d'être rentable.
Mais rassurez-vous, il s’agit bien d’une exception. Pour certains investisseurs, le viager est une excellente solution pour agrandir son patrimoine immobilier.